一、項目背景和客戶需求

    哈納十一項目的項目背景是客戶前期已經(jīng)在銀川進(jìn)行了一個五星級酒店的建設(shè)開發(fā)，通過這個建設(shè)項目聚集了一批施工管理人才，初步構(gòu)建了一個項目部形式的組織結(jié)構(gòu)和流程體系?？蛻舴筋I(lǐng)導(dǎo)的希望是通過正略鈞策項目組的力量提煉前期酒店項目運作的成功經(jīng)驗，為客戶以后的類似的商業(yè)地產(chǎn)項目運作制定標(biāo)準(zhǔn)的可供復(fù)制的模式。

    二、項目主要內(nèi)容

    項目組充分領(lǐng)會客戶領(lǐng)導(dǎo)的意圖，并將其愿望引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)的咨詢模塊和方案，主要通過項目開發(fā)流程和開發(fā)實體組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建兩大模塊的工作實現(xiàn)客戶需求。項目組還在商業(yè)地產(chǎn)運營模式，項目報批報建流程、項目開發(fā)模擬進(jìn)度計劃等方面幫助客戶進(jìn)行了梳理和設(shè)計。

    此外，項目組剛進(jìn)入項目時，客戶提出了一些不屬于項目范圍但客戶急需的工作內(nèi)容，主要是為客戶撰寫一份關(guān)于酒店建設(shè)先進(jìn)經(jīng)驗的政府匯報材料和客戶本身采購制度的完善，項目組積極適應(yīng)客戶的要求，立刻調(diào)整原有工作計劃，在較短時間內(nèi)幫助客戶較好的完成這兩部分工作，尤其是采購制度的完善，得到了客戶好評。

    三、項目經(jīng)驗

    通過該項目運作，項目組初步掌握了中小型商業(yè)地產(chǎn)公司通過專業(yè)外包模式進(jìn)行項目開發(fā)的開發(fā)模式。其核心思想是：以設(shè)計牽頭，業(yè)主方積極協(xié)調(diào)各設(shè)計單位，將設(shè)計師的思想和理念深刻融入到項目開發(fā)的所有階段，從而保證項目的定位和品質(zhì)。

    項目定位階段，通過市場調(diào)查明確項目定位和大概體量，這是項目成功與否的關(guān)鍵?？蛻羝刚埩藝H專業(yè)的市場調(diào)查公司對當(dāng)?shù)鼐频晔袌鲞M(jìn)行了深入調(diào)查研究，得到了關(guān)于酒店體量的專業(yè)建議。

    規(guī)劃設(shè)計階段，根據(jù)項目定位，聘請具備豐富經(jīng)驗的專業(yè)酒店管理公司幫助客戶進(jìn)行各設(shè)計單位的選擇和設(shè)計成果審核?？蛻羝刚埩藝H知名的凱賓斯基酒店管理集團(tuán)作為酒店管理方，在其幫助和指導(dǎo)下，選擇香港爾本設(shè)計公司做整個項目的概念方案設(shè)計，選擇華東設(shè)計院做項目施工圖設(shè)計，并選擇了一系列國際國內(nèi)的頂級專業(yè)公司做精裝修、室內(nèi)、燈光、幕墻、景觀、機(jī)電、廚房等各專業(yè)深化設(shè)計，客戶在其中應(yīng)協(xié)調(diào)配合各設(shè)計單位，確保各設(shè)計階段的前后銜接和設(shè)計單位之間的有效溝通。這個階段對業(yè)主方的要求較高，要求業(yè)主方自身必須對規(guī)劃設(shè)計的程序和銜接非常熟悉，客戶酒店項目就是因為在這個階段沒有很好的協(xié)調(diào)各設(shè)計單位，造成設(shè)計成果不一致，導(dǎo)致后期施工過程出現(xiàn)大量拆改，浪費了大量的人力、物力和時間。

    施工階段，以設(shè)計師的意志為主導(dǎo)，選擇專業(yè)公司和團(tuán)隊作為施工顧問，幫助業(yè)主方和施工單位更好的貫徹設(shè)計意圖。作為業(yè)主方需要把握的關(guān)鍵點是采購管理，成本管理，計劃管理三個方面。采購工作的及時性和采購質(zhì)量對施工進(jìn)度的影響很大，要求業(yè)主方不但要對需要甲方采購的材料設(shè)備做好采購計劃，把握采購進(jìn)度，把控物料質(zhì)量，還要嚴(yán)格監(jiān)管乙方采購工作，確保采購順利進(jìn)行。采購過程中，設(shè)計單位應(yīng)積極參與供應(yīng)商的選擇工作，業(yè)主方和施工單位要尊重設(shè)計單位的意見。成本管理直接關(guān)系到業(yè)主方的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)貫穿項目始終，在項目初期就提出明確的目標(biāo)成本，并分解落實到各業(yè)務(wù)部門，使之成為責(zé)任成本，在項目建設(shè)過程中，時時進(jìn)行項目成本的動態(tài)監(jiān)控，建立成本預(yù)警機(jī)制，保證項目成本在可控狀態(tài)。業(yè)主方可聘請專業(yè)的工程造價機(jī)構(gòu)制定項目估算、概算和預(yù)算，并建立完善的現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證工作流程，在保證項目定位和品質(zhì)的前提下，盡可能減少建設(shè)成本。計劃管理需要業(yè)主方制定明確的項目開發(fā)總體計劃，并依次制定合理的拿地、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、招商、銷售等專項工作計劃，各專項工作計劃要有機(jī)結(jié)合，密切配合，特別是項目報批報建工作計劃，應(yīng)與施工建設(shè)緊密銜接。

    此外，作為商業(yè)地產(chǎn)項目，招商和銷售也是關(guān)系到項目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)主方可聘請專業(yè)的招商代理公司和銷售代理公司進(jìn)行項目招商和銷售，需要注意的是專業(yè)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段就提早介入，為項目規(guī)劃設(shè)計從招商和銷售角度提出專業(yè)意見。

    通過該項目的運作，項目組初步掌握了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式和項目開發(fā)的各個細(xì)節(jié)，為公司后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)類公司的咨詢項目提供了一定咨詢經(jīng)驗和成果積累。